İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (TBK 350-351)

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun “Kiraya Verenden Kaynaklı Sebeplerle Gereksinim, yeniden inşa ve imar” başlıklı 350. Maddesi “Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklindedir.

Kanundan da anlaşılacağı üzere kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gereksinim nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa sürelere uyularak 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

İHTİYACIN GERÇEK VE SAMİMİ OLMASI GEREKMEKTEDİR.

Önemle belirtmeliyiz ki kiralayanın veya altsoy, üstsoy ve eşinin ihtiyacının gerçek, samimi olduğunu ispatlaması gerekmektedir. Aksi halde kiralayanın açacağı dava reddedilecektir.

Yargıtay bir işyerindeki kiracısını, bakkal dükkanı açmak isteyen ve samimiyetini ispatlayan, ek olarak işyerinin de bakkal dükkanı açmaya elverişli olduğunu ve ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesine karar vermiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017 / 4036 Esas 2017 / 10412Karar sy ilamı :

“Mahkemece, samimi ve sürekli olması gereken zorunlu ihtiyaç iddiası, kiralananda yapılacak meslek ve sanatın bizzat icra edilmesi gereksinimine dayanıyorsa ya da bu iş özel bir vasıf ve eğitim gerektiriyorsa ihtiyaç sahibinin bu vasıf ve eğitime sahip olması gerektiği, somut olayda ise ticari işletmenin amacını oluşturan kazanç (kâr) elde etmek için açılması düşünüldüğü iddia edilen işyerinde davacı tarafından gıda üzerine (satış) faaliyet gösterileceğinin belirtildiğini, yapılan araştırmalardan, davacının daha önce herhangi bir ticari faaliyette bulunmadığı,

ayrıca gıda satışı için bilirkişi raporlarında belirtilen niteliklere (Hayat Boyu Öğrenme Müdürlüğü onaylı Hijyen Eğitim Belgesi) sahip olduğu ispatlanmadığı gibi kiralananın tahliyesi suretiyle bir iş kurmayı zorunlu kılacak şekilde kazanç ihtiyacını doğuracak bir geçim zorluğu ve kurulacak bu işyerinden beklenen kazancı elde edecek deneyime sahip olunduğu da ispatlanamadığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.

Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2006 başlangıç tarihli, 2 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dinlenen davacı tanıkları davacının ihtiyacının samimi olduğunu doğrulamış, bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen raporda da dava konusu işyerinde perakende ticaret (bakkal gibi) bir yer açılabileceğinin uygun olduğu belirtilmiştir. Dosya kapsamı ve toplanan deliller itibariyle ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece davanın kabulü ile davalıların kiralanandan tahliyelerine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca hükmün davacı yararına BOZULMASINA,” şeklindedir.

Yargıtay bir emsal kararında bir şirkette yetkili olan kişinin, sahibi olduğu bir işyerine ihtiyacı olduğu iddiasını gerçek ve samimi bulmamıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018 / 3867 Esas 2018 / 6531 Karar sy ilamı :

“Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Davacı …’ın … Giyim San. Tic. Ltd. Şti.’nin ortağı ve 26/07/2016 tarihi itibariyle münferiden yetkilisi olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davacı …’ın sözü edilen şirkette ortak ve aynı zamanda şirketi münferiden temsile yetkili olarak çalıştığı sübuta erdiğinden, ihtiyaçlının sabit bir işinin bulunduğunun ve bu işin başka iş yapmasına imkan vermediğinin kabulü gerekir.

Bu durum ise, davacının işsiz ve boşta olmadığını göstermektedir. Türk Borçlar Kanunu zorunlu ihtiyacı tahliye nedeni olarak kabul etmiştir. Faal bir işi bulunan ve o işi bırakmayan kişinin başka bir iş yerine zorunlu ihtiyacı olduğu kabul edilemez. Bu sebeple zorunlu, gerçek ve samimi ihtiyaca dayanmayan davacının davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA” şeklindedir.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI SÜRESİ

Ek olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası süresinde açılmış olmalıdır. Kanunda belirtildiği üzere dava açma süresi sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir aydır. Burada dikkat edilmesi gereken dava açmadan önce, kiracının evi tahliye etmesini süresi içerisinde kiracıya bildirilmesi hususuur. Bunun süresi ise belirli süreli kira sözleşmeleri ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde değişmektedir.

Belirli kira sözleşmesinde sözleşme bitiminden itibaren 1 yıl uzadığı için, bu 1 yıllık sürenin bitiminden 3 ay önce ihtarname çekilmelidir. Aksi halde, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılacak olan dava; süresinde açılmadığı için usulden reddedilecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, 6 aylık dönemlerin bitiminden 3 ay önce ihtarname çekilmelidir. Aksi halde, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılacak olan dava; süresinde açılmadığı için usulden reddedilecektir

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014 / 11669 Esas 2014 / 13120 Karar sy. İlamı :

“Olayımıza gelince; Davaya dayanak ve taraflar arasında düzenlenen yazılı kira sözleşmesi 01/11/1997 başlangıç tarihli ve beş yıl sürelidir. Taraflar arasındaki sözleşme, sözleşme bitiminden sonra yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Yasanın 11.maddesi ile yeni Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesi gereğince birer yıllık dönemler halinde yenilenerek son kira dönemi olan 01/11/2012-31/10/2013 dönemine kadar uzamıştır.

Yukarıda açıklanan hususlara göre davanın, dönem sonundan itibaren bir ay içinde açılması gerekirken dava dönem bitiminden önce 30/10/2013 tarihinde açılmıştır. Ayrıca davacı tarafından gönderilen 13/08/2013 keşide, 16/08/2013 tarihli aktin feshine ilişkin ihtar, dönem sona ermeden gönderilmiş ise de, davacının dava hakkını koruyan bu ihtar ancak 01/11/2013 dönemi ile başlayan yeni dönem kira yılı için süre kesici niteliktedir.

Bu durumda, yenilenen kira dönemi bitmeden önce 30/10/2013 tarihinde açılan dava, süresinde açılmadığından mahkemece davanın süreden reddine karar verilmesi gerekirken, işin esasının incelenerek yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA” şeklindedir.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE İHTARNAME ÖRNEĞİ

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneğine sitemizde “İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği” sayfasından ulaşabilirsiniz.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğı il/ilçe mahkemeleridir.

YENİ MALİK GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (TBK 351 )

Yeni Malik Gereksinimi Nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesinde düzenlenmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi : “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” şeklindedir.

Kanun metninden de anlaşılacağı üzere, bir kiralananı edindikten sonra sizin, eşinizin, oğlunuzun, kızınızın, annenizin, babanızın ve bakmakla yükümlü olduğunuz kişilerin bu kiralanana ihtiyacı var ise, edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtarname çekmelisiniz ve bu ihtarnamede kiracının evi tahliye etmesi için 6 aylık süre vermelisiniz. Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneğini sitemizdeki “Yeni Malik Tahliye İhtarname Örneği” yazımıza tıklayabilirsiniz.

Önemle belirtmeliyiz ki, burada da ihtiyacınız samimi ve gerçek olmalı ve bunu mahkemede ıspatlamalısınız. Yoksa açacağınız dava reddedilecektir. Yani taşınmazını satın alıp veya başka şekilde edinip, 1 ay içerisinde ihtar çekip daha sonra 6 aylık süre verip; 6 ay sonunda kesinlikle kiracının çıkması gibi bir durum söz konusu değildir. İhtiyaç samimi ve gerçek olmalıdır. Yargıtayın kararları da bu şekildedir. Bizler burada mutlaka bir avukattan hukuki destek almanızı tavsiye ediyoruz.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE EDİLEN YER, 3 YIL SÜREYLE BAŞKASINA KİRALANAMAZ.

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi “ Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” şeklindedir.

Görüldüğü üzere ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesi halinde, üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz. Şayet kiralanması halinde, 1 yıllık kiradan aşağı olmamak üzere tazminat ödeyecektir.

Kiracının Tahliye Taahhütnamesi Yoluyla Tahliyesi adlı yazımızı okumak için üzerine tıklayabilirsiniz.

İhtiyaç nedeniyle tahliye konusunda sizleri bilgilendirmeye çalıştık. Sizlerin de bir kira avukatına ihyitacınız olursa bizlerle iletişime geçebilirsiniz.