İzale-i Şuyu Davası (Ortaklığın Giderilmesi) 2026

İzale-i Şuyu Davası

Bu yazımızda izale-i şüyu(ortaklığın giderilmesi) davalarını sizlere anlatmaya ve sorularınızı yanıtlamaya çalışacağız.

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi )  Nedir ?  

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi )  (Ortaklığın Giderilmesi) davaları, paylı veya elbirliği mülkiyet halinde olan, taşınır veya taşınmaz malların; satış suretiyle veya aynen taksim suretiyle; paydaşlığa son verilmesine ilişkin davalardır.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Hangi Durumlarda Açılır?

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi )  davaları, (ortaklığın giderilmesi davası) genelde miras yolu ile kalan ve tek bir kişi veya ailenin kullanımına uygun olan taşınmaz malın paylaşımı noktasında tarafların uzlaşamaması nedeniyle, tarafların ortaklıklarını aynen taksim veya satış suretiyle gidererek haklarını almak istemesi nedeniyle açılır.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir ?

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi )  (Ortaklığın Giderilmesi) Davalarında görevli Mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Yetkili Mahkeme Neresidir ?

İzale-i şuyu, diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin malik olduğu bir varlık üzerindeki mülkiyet ilişkisini sona erdirip, malın paylaştırılmasını sağlayan bir dava türüdür. Bu davalar, genellikle miras paylaşımı sırasında veya ortak alınan gayrimenkullerin yönetilememesi durumunda gündeme gelir.

Taşınmazlar için, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Taşınmaz birden fazla ise taşınmazların birinin bulunduğu yer mahkemesinde görülebilir. Taşınırlar için davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.

Davaya konu taşınır yahut taşınmaz malın aynen bölünmesi ve paylaştırılması mümkün değilse ortaklığın satış yoluyla giderilmesi gerekir. Taşınır veya taşınmaz malın satışı açık artırma yoluyla, satış memurluğu yahut icra dairesi kanalıyla gerçekleştirilir. Satış açık artırma yoluyla gerçekleştirilmekle birlikte tüm paydaşların uzlaşması halinde satışın sadece ortaklar arasında gerçekleştirilmesi de mümkündür. Davaya konu taşınmaz üzerindeki her bir bütünleyici parçanın (Örn. ağaç, ev vs.) da arzla birlikte satılması gerekir. Fakat bütünleyici parçanın paydaşlardan birine yahut birkaçına ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa paydaşlardan her birinin aralarında anlaşmış olması durumunda arzın değeriyle muhdesatın değeri ayrı hesaplanır.

İzale-i şüyu davasında açık artırma usulü ile satış yapıldıktan sonra mahkeme satıştan elde edilen bedeli paydaşlara eşit olarak bölüştürür. Taşınmaz, icra dairesi marifetiyle satıldıktan sonra taşınmazın satışından elde edilen para icra müdürlüğünün hesabına yatar. Paydaşlar kendi paylarına karşılık gelen paranın icra müdürlüğü hesabından kendi hesaplarına aktırılmasını talep edebilirler.

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verildiğinde süreç İcra İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Elektronik satış portalı üzerinden yapılan ihalede taşınmaz için alıcı çıkmaması durumunda satış düşer. Bu ihtimalde, satışı talep eden paydaşın veya diğer ilgililerin yeniden satış talebinde bulunması gerekebilir. Eğer belirli yasal süreler içerisinde yeni bir satış talebi gelmezse veya süreç takip edilmezse, satış dosyası işlemden kaldırılabilir ve davanın sonuçlanması gecikebilir. Bu aşamalarda yapılacak olan değerlemeler ve ihalenin yenilenmesi süreçleri tamamen mahkeme takdirinde ve ilgili icra dairesinin usul işlemleri çerçevesinde şekillenir. Birinci ihalede alıcı çıkmaz yahut belirlenen miktara ulaşılamazsa satış geri bırakılır. İkinci ihalede da alıcı çıkmazsa satış düşürülür.

Ortaklığın giderilmesi kararının kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içinde satış talebinde bulunulması gerekir. İcra ve İflas Kanunu’nun 39. maddesi ve Borçlar Kanunu’nun genel zamanaşımı hükümleri uyarınca, bu 10 yıllık süre içerisinde satış memurluğuna başvurularak satışın infazı talep edilmezse, ilam zamanaşımına uğrar. Bu sürenin geçmesi halinde kararın infaz kabiliyeti ortadan kalkar ve paydaşların yeniden dava açması gerekebilir.

İzale-i şuyu davasının satış isteme süresini kesip kesmeyeceği hususu, davanın hangi hukuki dayanakla açıldığına göre farklılık gösterebilir. Özellikle İcra ve İflas Kanunu’nun 121. maddesi uyarınca icra mahkemesinden alınan yetki belgesi ile açılan ortaklığın giderilmesi davalarında, bu davanın devam ettiği süre zarfında icra dosyasındaki satış isteme süresi mahkeme takdirinde işlemez. Zira bu tür durumlarda icra takibi kapsamında satışın yapılabilmesi, açılan ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlanmasına bağlı bir bekletici mesele teşkil eder. Ancak mahkemece verilen bir satış kararının kesinleşmesinden sonra başlayan 10 yıllık genel ilam zamanaşımı süresi bakımından, davanın kendisi değil kararın kesinleşme tarihi esas alınır. Bu süreçlerin takibi ve sürelerin aşılmaması mahkeme takdirinde hak kayıplarının önlenmesi için kritiktir. İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi )  davası devamı sırasında satış isteme süresi işlemez.

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi )  davası açılırken ve devamı süresince gerekli harçlar ve giderler davacı tarafından karşılanır. Davanın sonuçlanması durumunda ise yargılama giderleri ve vekalet ücretleri her bir paydaşın payı oranında bölünür ve her bir paydaşa payı oranında yargılama gideri ve vekalet ücreti yükletilir.

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi )  davalarında masraflar taraf sayısına ve taşınır-taşınmaz sayısına göre değişmektedir. Ancak ortalama 5-6 tarafın bulunduğu ve 1 taşınmazın bulunduğu bir İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi )  davasında masraflar ortalama 6-7 bin lira civarında tutmaktadır.

İzale-İ Şuyu davasında, hissedarlardan birinin veya birkaçının kendi payını satmak istememesi ya da ortaklığın devam etmesini talep etmesi davanın açılmasına veya sonuçlanmasına engel teşkil etmeyebilir. Türk Medeni Kanunu uyarınca, paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini her zaman isteyebilir ve bu hak kısıtlanamaz. Mahkeme, öncelikle taşınmazın aynen taksiminin (fiziksel olarak bölünmesinin) mümkün olup olmadığını inceler.

Eğer taşınmazın niteliği gereği bölünmesi mümkün değilse veya bölündüğünde ciddi bir değer kaybı yaşanacaksa, mahkeme taşınmazın satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Bu durumda, satış açık artırma usulüyle yapılır ve muhalif olan hissedarın rızası aranmaksızın ortaklık sona erdirilebilir. Satış bedeli, tüm hissedarlara payları oranında dağıtılır ve mülkiyetin devri gerçekleşir. Bu süreçte hissedarların haklarının korunması mahkeme takdirinde değerlendirilecek bir husustur. Maalesef satış veya aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesine, satmak istemezse dahi engel olamaz.

Bu durum taraf sayısına, tarafların yurtiçinde veya yurtdışında olmasına, davaya konu taşınır taşınmaz miktarlarına bağlı olarak değişmektedir. Ancak tarafların 3-5 kişi ve yurtiçinde yaşadığı, taşınmazın bir adet olduğu bir dava ortalama 1 yıl kadar sürede sonuçlanmaktadır ancak istinaf ve temyiz aşamaları bu süreye dahil değildir.

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi )  davalarında avukatlar ile müvekkillerin anlaşmasına bağlı olmakla birlikte, taşınır ve taşınmazın değerine göre asgari tutardan az olmamak üzere bir yüzdelik belirlenmektedir.

Miras yoluyla intikal eden veya paylı mülkiyet konusu olan taşınmazların paylaşılamaması durumunda açılan ortaklığın giderilmesi davası, teknik ve hukuki açıdan en titiz yürütülmesi gereken süreçlerden biridir. Bu davalarda tarafların en çok merak ettiği husus, taşınmazın değerinin mahkemece nasıl belirlendiğidir. Değer tespiti, sadece bir rakamdan ibaret olmayıp; taşınmazın konumu, imar durumu, üzerindeki yapılar (muhdesat) ve piyasa rayiçleri gibi pek çok değişkenin mahkeme takdirinde bir araya getirilmesiyle oluşur.

Mahkeme, davanın tahkikat aşamasında taşınmazın başında mutlaka bir keşif icra eder. Keşif yapılmadan, sadece dosya üzerinden değer tespiti yapılması Yargıtay tarafından mutlak bir bozma sebebi olarak kabul edilmektedir. Keşif sırasında mahkemece görevlendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları, inşaat mühendisleri ve (taşınmazın niteliğine göre) ziraat mühendislerinden oluşan bilirkişi heyeti, taşınmazın o günkü güncel piyasa değerini mahkeme takdirinde belirlemek üzere bir rapor hazırlar.

Kural olarak, mahkeme takdirinde aksine bir karar verilmedikçe, ortaklığın giderilmesi ihaleleri herkese açıktır. Yani sadece davanın tarafları değil, dışarıdan herhangi bir üçüncü kişi de ihaleye katılabilir. İhaleye katılmak isteyenlerin şu şartları sağlaması beklenebilir:

• Elektronik Satış Portalı Üyeliği: İhaleler e-satış portalı üzerinden yapıldığı için katılımcıların bu sisteme kayıtlı olması şarttır.

• Teminat Yatırma: Taşınmazın muhammen bedelinin belirli bir oranında (genellikle %10) nakit teminat yatırılması veya banka teminat mektubu sunulması gerekir.

İzale-İ Şuyu davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir malın (genellikle taşınmazların) ortaklar arasındaki paydaşlığın sona erdirilmesini amaçlar. Ancak birçok durumda, paydaşlardan biri veya birkaçı bu satışın gerçekleşmesini istemeyebilir veya satışın zamanlamasının hak kaybına yol açacağını düşünebilir. Türk hukuk sisteminde, bir davanın açılması her zaman o davanın nihai bir satışla sonuçlanacağı anlamına gelmez. Davayı durdurmanın, geciktirmenin veya mahkeme takdirinde süreci etkilemenin çeşitli hukuki yolları bulunmaktadır.

Avukat Tutmadan İzale-İ Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi ) Davası Açılır Mı?

Tabii ki de avukat tutmadan da bu davalar açılabilmektedir. Ancak bizler hak kaybı yaşanmaması için bunu tavsiye etmiyoruz.

Paylı mülkiyette her paydaş, kural olarak ortaklığın giderilmesini isteme hakkına sahiptir. Türk Medeni Kanunu çerçevesinde bu hak, mülkiyetin serbestçe tasarruf edilebilmesi ilkesine dayanır. Ancak bu davanın açılabilmesi için paydaşların kendi aralarında anlaşamamış olması veya bir paydaşın hukuki durumu netleştirmek istemesi yeterlidir.

Hukuki süreçte mahkeme takdirinde iki temel yöntem izlenir:

• Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Taşınmazın icra yoluyla (açık artırma) satılarak bedelinin paylaştırılması.

• Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Taşınmazın fiziken bölünerek paylara ayrılması.

İntikal şart değildir. İntikal yapılmadan da dava açılabilmektedir.

İzale-i şuyu davasına cevap vermek bazı durumlarda önemlidir. Bu konuda mutlaka bir avukata danışmanızı tavsiye ediyoruz.

Evet keşif zorunludur. Mahkemenin taşınmazın ortaklığın nasıl giderildiğine karar vermesi açısından önem taşımaktadır.

İzale-i Şuyu davasına davacı tarafından gidilmezse, mahkeme dosyanın işlemden kaldırılmasına veya reddine karar verebilir. Ancak davalılar tarafından gidilmezse, mahkeme davalılar olmadan da satış veya aynen taksime karar verebilir. Ancak davalılar açısından hak kaybına da neden olabilecektir. Bu nedenle bir avukattan destek almak önemlidir.

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme tarafından taşınmazın satışına karar verildiğinde, bu satış işlemi bizzat davanın görüldüğü mahkeme tarafından yapılmaz. Satış kararı kesinleştiğinde, dosya mahkeme takdirinde görevlendirilen Satış Memurluğuna veya ilgili İcra Dairesine gönderilir.

Satışı gerçekleştirecek makamın belirlenmesi, davanın görüldüğü yerdeki iş yoğunluğu ve mahkeme takdirinde alınan karara göre değişebilir. Genellikle Sulh Hukuk Mahkemelerine bağlı olarak çalışan satış memurlukları bu konuda yetkilidir. Satış memuru, kararın infazını gerçekleştiren idari bir organ gibi hareket eder ve tüm süreci İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre mahkeme takdirinde yürütür.

Maalesef yukarıda da belirttiğimiz üzere izale-i şuyu davasında satışa engel olmanın bir yolu bulunmamaktadır. Ancak süreç uzatılabilmektedir. Bu konuda bir avukatla birlikte hareket etmenin faydalı olduğu düşüncesindeyiz.

Evet paylı mülkiyette bir yabancıya pay satılabilmektedir. Ancak elbirliği mülkiyet halinde, paydaşlardan bir tanesine pay satılabilir. Payı satın alan kişi, satıl aldığı kişinin haklarına sahip olacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Hak kayıplarının yaşanmaması ve veri güvenliğinin anayasal güvence altında korunması için süreçlerin uzman bir avukat rehberliğinde yönetilmesi, olası ağır hapis cezalarının veya haksız suçlamaların önüne geçilmesinde kritik bir rol oynayacaktır.

Sizlerin de konuyla ilgili bir Konya Miras avukatı na ihtiyacınız olduğunda bizlerle iletişime geçebilirsiniz.