Kamulaştırma Davaları

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Ve Tescili Davası (İstimlak)

Makalemizde, devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyette bulunan taşınmazların mülkiyetini, bedelini ödelemek şartıyla devralması anlamına gelen kamulaştırma davaları nı anlatacağız. Ancak önemle belirtmeliyiz ki, hak kaybına uğramamak için bu davayı bir avukat ile takip etmekte büyük fayda vardır.

Kamulaştırma, devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz mallarının tamamının veya bir kısmının, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, mülkiyetini yasal yolla devralmasıdır. Kamulaştırma, malın gerçek karşılığının nakden ödenmesiyle yapılır.

Anayasanın 46. Maddesinin ilk fıkrası, “devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir” demektedir.

Kamulaştırma işleminin aşamaları idari aşama ve yargısal aşama olmak üzere iki aşamalıdır.

KAMULAŞTIRMA DAVALARINDA KAMULAŞTIRMA İŞLEMININ İDARI AŞAMALARI

Kamulaştırma Bedeli İçin İdarece Yeterli Ödenek Temin Edilmesi

KK m.3, “İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz”. Bu nedenle idare tarafından öncelikle kamulaştırma bedeli için yeterli ödenek temin edilir.

İdare Tarafından Kamu Yararı Kararının Alınması

İdarece yeterli ödeneğin temin edilmesinden sonra kamu yararı kararı alınır. Kamu yararı kararı, idarenin belli bir işin (örn. yol, okul vb.) yapılmasında kamu yararı olduğu yolunda aldığı bir karardır.

Kamulaştırılacak Taşınmazın İdarece Belirlenmesi

Kamu yararı kararı alındıktan sonra, kamulaştırılacak taşınmazın belirlenmesi işine geçilir. Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırılacak taşınmazlaın sınırını, yüz ölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar ve yaptırır.Kamulaştırılacak taşınmazın sahiplerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir.

Kamulaştırma Kararının Alınması Ve Tapu Siciline Şerh Verilmesinin İstenmesi

Kamulaştırılacak taşınmazın tespit edilmesi işi bittikten sonra, idarece taşınmaz hakkında “kamulaştırma kararı” alınır (KK m.7). Taşınmaz hakkında kamulaştırma kararı alındığı ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu müdürlüğünce tapu siciline bu konuda şerh verilir. Kamulaştırma işlemleri altı ay içinde bitmez ise bu şerh tapu müdürlüğü tarafından resen silinir. Tapuya şerh verilmesi taşınmazın idarenin mülkiyetine geçtiğini değil, taşınmaz hakkında kamulaştırma işlemine başlandığını gösterir. Kamulaştırma kararı alınan taşınmazın mülkiyeti şerh ile değil, tescil ile geçer.

Satın Alma Usulünün Denenmesi

İdarece kamulaştırma kararı alınmasının ardından, idarenin öncelikle satin alma usulünü denemesi gerekmektedir. İdarece en az üç kişiden oluşan bir kıymet takdir komisyonu kurularak taşınmazın tahmini bedeli belirlenir. Daha sonra pazarlıkla satın alma işinin yürütülmesi için üç kişilik bir veya birden fazla uzlaşma komisyonu oluşturulur. İdarece kamulaştırması kararlaştırılan taşınmazın pazarlıkla satın alınmak istenildiği resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirilir. Malik 15 gün içinde idareye başvurursa, malik ile uzlaşma komisyonu arasında pazarlık görüşmeleri yapılır. Tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde anlaşma sağlanması halinde buna ilişkin bir tutanak düzenlenir ve malik ile komisyon üyeleri tarafından imzalanır. İdare 45 gün içinde anlaşılan bedeli hazır eder ve malikten tapuda idare adına ferağ vermesini ister. Malik tapuda ferağ verirse, kamulaştırma bedeli kendisine ödenir. Bu şekilde yapılan kamulaştırma işlemine ve bedeline karşı artık itiraz davaları açılamaz. Malik ile idare arasında anlaşma sağlanamaması halinde ise kamulaştırmanın yargısal aşaması başlayacaktır.

KAMULAŞTIRMA DAVALARINDA KAMULAŞTIRMA İŞLEMİNİN YARGISAL AŞAMASI

İdarenin Asliye Hukuk Mahkemesine Müracaatı

Satın alma usulü neticesinde malik tarafından taşınmazın tapu sicilinde devrine rıza gösterilmemesi halinde taşınmazın mülkiyeti idareye geçmez. Mülkiyetin geçmesi için mahkemenin tescil kararı vermesi gerekir. Bu nedenle bu aşamada idare tarafından Asliye Hukuk Mahkemesinde kamulaştırma bedel tespiti ve tescili davası açılacaktır.

Hak Sahibine Meşruhatlı Davetiye Gönderilmesi – Tebligat ve İlan

Mahkemece, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü ve dava dilekçesini taşınmazın malikine veya maliklerine meşruhatlı davetiye ile bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Adresi bulunmayanlara ise ilan yoluyla tebligat yapılacaktır. Mahkeme tarafından malike apılan meşruhatlı davetiyenin tebliğinden sonra taşınmazın başkasına devri yasaktır. Tebligatta ayrıca, taşınmaz maliki tarafından kamulaştırma işlemine karşı, tebliğden itibaren 30 gün içinde iptal davası açılabileceği belirtilir.

Duruşmada Tarafların Anlaşmasıyla Bedelin Tespiti

Taraflara tebliğ edilen duruşma gününde hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve idareye bedelin hak sahibi adına bankaya yatırılması ve makbuzun ibrazı için 15 gün süre verir. İdarece makbuzun sunulması halinde mahkemece, taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verilir.

Mahkeme Tarafından Bedelin Tespiti

Duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde ise, kamulaştırma bedeli mahkeme tarafından bilirkişi marifetiyle tespit edilir. Kamulaştırma davalarında kural olarak istimlak edilecek taşınmazın gerçek değeri tespit edilir. Mahkemece belirlenecek bilirkişi heyeti tarafından taşınmaz malın bulunduğu yere gidilerek keşif yapılır. Bilirkişiler tarafından taşınmazın tüm özellikleri değerlendirilerek kamulaştırma bedeli tespit edilir. Bilirkişiler tarafından düzenlenen bu rapor taraflara tebliğ edilir. Tarafların bu rapora karşı 2 haftalık süre içerisinde itiraz etme hakları bulunmaktadır.

Kamulaştırma Kanunu’nun 10. Maddesi, “hakim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder” demektedir.

Kamulaştırma Bedelinin Bankaya Yatırılması

Mahkeme tarafından tespit edilen kamulaştırma bedelinin tamamının peşin ve nakit olarak hak sahibi adına bankaya yatırılması ve işbu kamulaştırma bedelinin yatırıldığına ilişkin dekontun mahkemeye ibraz edilmesi için, mahkeme tarafından idareye 15 gün süre verilir. İdarenin bu süre içerisinde kamulaştırma bedelini yatırarak dekontunu mahkemeye sunması gerekmektedir.

Taşınmazın İdare Adına Tescili ve Bedelin Hak Sahibine Ödenmesi

İdare tarafından kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına bankaya yatırılması ve dkontunun mahkemeye sunulması halinde, mahkeme tarafından taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir. Mahkeme tarafından verilen bu karar ilgili tapu müdürlüğüne ve bankaya bildirilir.

Kamulaştırılan taşınmazın mülkiyeti, Asliye Hukuk Mahkemesinin verdiği bu tescil kararıyla idareye geçer. Kamulaştırma Kanunu m.10 ‘a göre, Asliye Hukuk Mahkemesinin vermiş olduğu TESCİL KARARI KESİNDİR. Yani mahkemenin vermis olduğu tescil kararına karşı üst yargı yolları kapalıdır. Ancak taraflar kamulaştırma bedeline karşı üst mahkemeye yollarına başvurabileceklerdir.

KAMULAŞTIRMA BEDEL TESPİTİ VE TESCİLİ DAVASI NEREDE AÇILMAKTADIR?

Kamulaştırma bedel tespiti ve tescili davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kamulaştırma kararı verilen taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir.

KAMULAŞTIRMA BEDEL TESPİTİ VE TESCİLİ DAVASI BİR SÜREYE TABİ MİDİR?

Kamulaştırma bedel tespiti ve tescili davası açılması herhangi bir süreye tabi değildir. İdare tarafından, ödenek ayrılması kamu yararı kararı ve kamulaştırma kararının alınmasıyla kamulaştırma süreci başlayacaktır.

KAMULAŞTIRMA BEDEL TESPİTİ VE TESCİLİ DAVASINDA DAVALI ALEYHİNE VEKALET ÜCRETİNE HÜKMEDİLİR Mİ?

Kamulaştırma bedel tespiti ve tescili davasında, hak sahibi olan taşınmaz malikinin davalı sıfatını kazanması, doğrudan kanundan kaynaklanan bir durum olduğundan, davalı taşınmaz maliki alyehine vekalet ücretine hükmedilmemesi gerekmektedir. Buna ilişkin olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından verilmiş güncel bir karar bulunmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’ nun 2029/5-241 Esas, 2019/560 Karar sayılı, 14.05.2019 tarihli kararında özetle;

“Tüm bu açıklamalar ve yasal düzenlemeler ışığında somut olay incelendiğinde; Hızlı Tren Gar Projesi kapsamında davalıya ait taşınmazın kamulaştırılması amacıyla davacı TCDD Genel Müdürlüğü tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasının açıldığı, yapılan yargılama neticesinde yerel mahkemece taşınmazın bedeline hükmedildiği ve davacı idare lehine tescil kararı verildiği anlaşılmaktadır.

Görüldüğü üzere eldeki davanın temeli kamulaştırma işlemi olup, daha önce de ifade edildiği gibi taşınmaz malikinin davalı sıfatını kazanması doğrudan Kanundan kaynaklanmaktadır. Dolayısıyla davanın açılmasında taşınmaz maliki olan davalının bir kusuru bulunmayıp, davalının, davacı idareyi dava açmaya zorlama gibi bir durumu da söz konusu değildir.

Öte yandan, davalı tarafa davacı idare lehine vekâlet ücreti ödeme yükümlülüğünün getirilmesi durumunda mülkiyet hakkına sahip olan taşınmaz malikinin hem taşınmazı elinden alınmış olacak hem de vekâlet ücreti miktarı kadar eksik kamulaştırma bedeli alacaktır. Bu durum ise T.C. Anayasası’nın 46’ncı maddesinde düzenlenen “gerçek karşılığın ödenmesi” ilkesinin ihlali sonucunu doğuracaktır.

Hâl böyle olunca Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesinin davacı idare lehine vekâlet ücretine hükmedilemeyeceği yönünde verdiği direnme kararı yerindedir.

Açıklanan nedenlerle direnme kararı onanmalıdır.

Sonuç: Davacı TCDD İşletmesi Genel Müdürlüğü vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, gerekli temyiz ilam harcı peşin alındığından başka harç alınmasına yer olmadığına, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin ise Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesine gönderilmesine, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 14.05.2019 tarihinde oybirliği ile kesin olarak karar verildi.”şeklindedir.

Kamulaştırma bedel tespiti ve tescili davalarında, kamulaştırılacak taşınmazın bedelinin güncel veriler ışığında doğru tespit edilmesi önem arz etmektedir. Sizler de tarafınıza karşı açılan kamulaştırma davaları – kamulaştırma bedel tespiti ve tescili davası hakkında bilgi almak ve davanızı avukat aracılığıyla takip etmek istiyorsanız bizlerle iletişime geçebilirsiniz.