Kira hukuku, son zamanlarda kira fiyatlarının olağanüstü artış göstermesiyle birlikte büyük önem arz etmeye başlamıştır. Kira fiyatlarının artışı sonucunda, ev sahipleri kiracılarının çıkarıp yeniden yüksek fiyatla kiraya verme konusunda; kiracıyı tahliye etme yollarını aramaktadır.
Aynı şekilde kiracılar da evden/işyerinden çıkmamak için hukuki yollar araştırmaktadırlar. Bizler de hem ev sahipleri, hem kiracılar açısından faydalı olması dileklerimizle bu yazımızı sizlerle paylaşıyoruz.
KİRACININ TAHLİYE SEBEPLERİ
Kiracının tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nda “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlığında, 347. Madde ve devamında düzenlenmiştir.
- Kiracının Tahliye Taahhütnamesi Yoluyla Tahliyesi (TBK 352 )
- Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliyesi (TBK 350 )
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliyesi(TBK 351 )
- Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliyesi (TBK 350 )
- Kira Bedelinin Ödenmemesi Sonucunda 2 Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyesi (TBK 352 )
- Kiracının veya Eşinin Aynı ilçe/İlde Başka Konutunun Bulunması(TBK 352 )
- 10 Yıllık Sürenin Dolması Nedeniyle Tahliye
- Temerrüt Nedeniyle Tahliye
Sizleri kiracının tahliye nedenleriyle alakalı bilgilendirmeye çalışacağız. Ancak önemle belirtmeliyiz ki, kira hukuku mutlaka bir avukattan destek alınması gereken hukuk dallarındandır. Tabii ki avukat zorunluluğu bulunmamakla birlikte, bizler bir avukat tarafından destek alınmasını tavsiye etmekteyiz.
- KİRACININ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ YOLUYLA TAHLİYESİ (TBK 352 )
Kiracının tahliye taahhütnamesi yoluyla tahliyesi Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklindedir.
Yani kiracı yazılı olarak belli bir tarihte kiralananı boşaltmayı üstlendiği zaman, taahhüt ettiği tarihten bir ay içerisinde icra veya dava yoluyla tahliye davası/takibi açılabilir. Bizler bu konuda daha önce detaylı bir yazı yazmıştık. “Kiracının Tahliye Taahhütnamesi Yoluyla Tahliyesi” yazımıza tıklayıp, detaylı bilgi alabilirsiniz. Kiracı veya kiraya veren olarak bir konya kira hukuku avukatına ihtiyacınız varsa, bizlerle iletişime geçebilirsiniz.
- KİRAYA VERENİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE (TBK 350 )
Kiraya verenin İhtiyacı nedeniyle tahliyesi Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralanana ihtiyacı olduğunda, bildirim sürelerine uyularak; bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu konuda detaylı bilgi için İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası başlıklı yazımıza tıklayabilirsiniz.
Ek olarak “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği” adlı yazımıza tıklayarak ihtarname örneğine ulaşabilirsiniz.
Kiracı veya kiraya veren olarak bir konya kira hukuku avukatına ihtiyacınız varsa, bizlerle iletişime geçebilirsiniz.
- YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYESİ(TBK 351 )
Yeni malikin konut ihtiyacı, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde düzenlenmektedir. Bir konutu veya işyerini satın aldınız ve oraya ihtiyacınız da varsa, aldıktan sonra bir ay içerisinde ihtarname çekmeniz gerekmektedir. Yalnızca sizin değil, eşinizin, alt soyunuzun, üstsoyunuzun ve bakmakla yükümlü olduğunuz kişilerin ihtiyacı varsa da ihtarname çekmelisiniz. İhtarnamede, kiracıya 6 aylık süre verip; 6 ay içerisinde kiralananın boşaltmazsa; o halde tahliye davası açabilirsiniz. Ancak önemle belirtmeliyiz ki, ihtiyacınız gerçek ve samimi olmalıdır ve bunu mahkemede ispatlamanız gerekmektedir.
Biz bu konuda detaylı bir yazı yazmıştık. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası başlıklı yazımıza tıklayabilirsiniz.
Ek olarak Yeni Malik Tahliye İhtarname Örneği başlıklı yazımıza tıklayarak, ihtarname örneğine ulaşabilirsiniz.
Kiracı veya kiraya veren olarak bir konya kira hukuku avukatına ihtiyacınız varsa, bizlerle iletişime geçebilirsiniz.
- YENİDEN İNŞA VE İMAR NEDENİYLE TAHLİYESİ (TBK 350 )
Kanun koyucu Malikin kiralanan üzerinde yeniden inşa ve imar yapmasına izin vermektedir. İnşa ve imar olma durumunda, kiralananın kullanılması mümkün olmadığı hallerde; kanun koyucu malike, kiracıyı tahliye etme hakkı vermektedir. Kanun maddesinde belirtildiği gibi, inşa veya imarın esaslı olması gerekmektedir. Yani kiralananda yapılan ufak tefek değişikler dayanak gösterilerek, tahliye yoluna başvurulmamalıdır. Yargıtay’ın güncel kararlarında da yeniden inşa yapılması sebep gösterilerek açılan davalarda; yeni imar projesinin onaylı örneğinin, mahkemeye sunulmasının şart olduğu belirtilmektedir. Kanun koyucu bu nedenle tahliye davalarının kötü niyetle kullanılması ve kiracının mağdur olmaması adına, kiralayana bazı yükümlülükler ve müeyyideler getirmektedir. Örneğin, kiralayanın kiralananı 3. Kişiye kiralama yasağı vardır. Eski kiracıya, kanun koyucu bu anlamda öncelik hakkı vermektedir. Eski kiracı dilerse kiralananı yeni durumu ve yeni kira bedeli üzerinden tekrar ve öncelikli olarak kiralama hakkına sahiptir. Malik, eski kiracının bu hakkı kullanmasına fırsat vermeden 3.kişiye söz konusu taşınmazı kiralarsa; malik eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Kiracı veya kiraya veren olarak bir konya kira hukuku avukatına ihtiyacınız varsa, bizlerle iletişime geçebilirsiniz.
- KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SONUCUNDA 2 HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYESİ (TBK 352)
İlgili kanun maddesi kiracının kira bedelini tam ve zamanında ödememesi durumunda kiralayanın kiracıyı tahliye etme hakkı tanımaktadır. Ancak kanun koyucu bu sebebe dayalı tahliye davası açılabilmesini bazı şartlara bağlamıştır. Bu şarlar; kira borcunun zamanında ve tam olarak ödenmemesi ;kiralayan tarafından kiracıya, aynı kira döneminde 2 haklı ihtar çekilmesidir. İhtarın yazılı şekilde yapılmış olması şartken ihtarın noterden çekilmesi şart olarak aranmamaktadır. Kiralayan kiracıya adi yazılı şekilde ihtarda bulunabileceği gibi e-posta gibi yollarla da ihtarda bulunabilir. Çoğunlukla Noterden ihtar çekilmesinin en önemli nedeni ihtarın muhataba ulaştığının ve içeriğinin ispatıdır. Noterden çekilen ihtar resmi belge niteliğinde olup kiracı tarafından ihtardan haberdar olmadığı iddiaları dinlenmez. İki farklı ihtarın aynı kira dönemi içinde yapılmasının önemi, dava açmak için gerekli olan 1 aylık zamanaşımı süresi için arz etmektedir. Kiralayan iki haklı ihtarı çektikten sonra kira döneminin bitimi itibariyle 1 ay içinde kiracıya karşı tahliye davası açmalıdır. Aksi takdirde kiralayan davanın reddedilmesi sonucuna katlanmak zorunda kalacaktır. Bahsettiğimiz şartlar gerçekleştiği takdirde dava yoluyla kira bedelini ödemeyen kiracı tahliye edilebilir. Kiracı veya kiraya veren olarak bir konya kira hukuku avukatına ihtiyacınız varsa, bizlerle iletişime geçebilirsiniz.
- KİRACININ VEYA EŞİNİN AYNI İLÇE/İLDE BAŞKA KONUTUNUN BULUNMASI(TBK 352 )
Kiracınız ile kira sözleşmesi yaptınız. İlerleyen zamanlarda kiracınızın veya kiracınızın eşinin aynı ilçede veya aynı ilde kendilerine ait konutlarının olduğunu öğrendiniz. Bu durumda kiralayan olarak kiracınızı tahliye etmeniz mümkün. Kiracınızın veya eşinin aynı il veya ilçede konutlarının olduğunu kira sözleşmesi yaparken bilmiyorsanız ve daha sonradan bunu öğrendiyseniz, kiracınıza veya eşine ait olan konut oturmaya elverişli ise kiracınızı tahliye etmeniz mümkün. Bu kısımda en önemli husus kira sözleşme yaptığınız sırada kiracınıza veya eşine ait konutun bulunduğundan haberdar olmadığınızın ispatlanmasıdır. Bu hususu mahkemede delillerle ispatlayabilirseniz kiracınızı tahliye etmeniz mümkün. Kiracı veya kiraya veren olarak bir konya kira hukuku avukatına ihtiyacınız varsa, bizlerle iletişime geçebilirsiniz.
- 10 YILLIK SÜRENİN DOLMASI NEDENİYLE TAHLİYE
10 yılı aşkın süredir aynı konutta ikamet eden kiracı, kiralayan tarafından belirli koşullarda tahliye edilebilir. Kanun maddesinde belirtilen 10 yıllık süre kiralayan tarafından doğru olarak hesaplanmalıdır aksi halde bu sebebe dayanılarak kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır. Bahsedilen 10 yıllık süre şu şekilde hesaplanmalıdır; kira sözleşmesi+ 10 yıl. Örnek vermek gerekirse kiralayan olarak kiracınız ile 2 yıl süreli kira sözleşmesi yaptınız. Ve kira sözleşmesi bitimi itibariyle 10 yıl boyunca kiracınızla kira sözleşmesini yenilemediniz. Bu durumda 12 yılın sonunda yani 13. Yıla girildikten sonra kiracınızı tahliye edebilirsiniz. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli hususlar; uzama döneminin hesaplanması, 10 yıllık süre içerisinde süreli kira sözleşmesinin uzatılmaması ve uzama süresinin bitiminden 3 ay önce kiracıya ihtarname yapılmasıdır. Uzama döneminin bitiminden 3 ay önce kiracıya ihtar yapılması tahliye için aranan şartlardan olup ihtar çekilmemesi durumunda kiralayanın kiracıyı bu sebeple tahliye etmesi mümkün olmayacaktır. Örnek üzerinden anlatmak gerekirse; kiracınız ile yaptığınız iki yıllık kira sözleşmesi, sözleşmenin bitmesinden sonra uzatılmadıysa ve kiralayan 12. Yılın bitimiyle tahliye davası açmak istiyorsa 12. Yıl bitmeden 3 ay önce kiracısına ihtar çekmek zorundadır. 3 ay süre geçtikten sonra kiralayan kiracısını tahliye etmek için dava açabilir. Kiracı veya kiraya veren olarak bir konya kira hukuku avukatına ihtiyacınız varsa, bizlerle iletişime geçebilirsiniz.
- TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE
Kiracınız kira bedeli veya yan giderleri muaccel olması ile birlikte ödeme yapmadıysa kiralayan olarak kiracınızı belirli koşullar gerçekleştikten sonra tahliye edebilirisiniz. kira bedelinin muaccel olmasından sonra kiracınıza belirli bir süre veren yazılı ihtarname çekmeniz gerekmektedir. ihtarnamede verilecek süre konut ve işyerleri için en az 30 gün olmalıdır. İhtarnamede verilen süre içerisinde kiracı kira bedelini ödemez ise kiralayan kira sözleşmesini feshederek kiracıyı dava yoluyla tahliye edebilir. Kiracının temerrütte düşmesi halinde yani kira bedelini muaccel olması ile ödenmemesi halinde kiralayan kira döneminin sonunu beklemeden de kiracıyı tahliye edebilir. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda uygulamada daha çok kira bedeli icraya koyularak bedel tahsil edilmeye çalışılır. İlamsız icraya koyulan kira bedeli, ödeme emrinde belirtilen 30 günlük yasal süre içerisinde ödenmemesi durumunda kiralayan icra hukuk mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesini gerçekleştirebilir.
Kira hukuku, hem kiracı hem de ev sahibi açısından mutlaka bir avukat tarafından takip edilmesini alanlardan biridir. Kiracı veya kiraya veren olarak bir avukata ihtiyacınız varsa, bizlerle iletişime geçebilirsiniz.