Konya İzale-i Şuyu Avukatı
Anayasal bir hak olan mülkiyet hakkı, kişilere sahibi oldukları mallar üzerinde tasarruf etme yetkisi tanır. Ancak bir malın birden fazla sahibinin olması durumu, yani paylı (müşterek) veya elbirliğiyle (iştirak halinde) mülkiyet ilişkisi, zaman içinde ortaklar arasında uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Özellikle tarım arazilerinin, ticari gayrimenkullerin ve konut stoğunun yoğun olduğu Konya ve çevresinde, miras yoluyla intikal eden veya ticari ortaklıklarla edinilen taşınmazlar üzerindeki anlaşmazlıklar sıkça karşımıza çıkmaktadır.
Hukuk sistemimizde hiç kimse bir malın ortağı olarak kalmaya zorlanamaz (Türk Medeni Kanunu m. 698). Ortak mülkiyete konu olan bir taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki paydaşlığın, tarafların kendi aralarında anlaşarak ya da mahkeme yoluyla sona erdirilmesi sürecine hukuken ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) denmektedir. Bu süreçlerin doğru yönetilmesi, hak kayıplarının önlenmesi ve mülkün değerinde tasfiye edilmesi adına bir Konya izale-i şuyu avukatı veya Konya ortaklığın giderilmesi davası avukatı tarafından yürütülmesi kritik önem arz eder.
İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasının Niteliği ve Usulü
Ortaklığın giderilmesi davaları, kendine özgü usul kuralları barındıran, çift etkili (actio duplex) davalardandır. Bu davanın en belirgin özelliği, davayı açan davacının avantajlı, kendisine dava açılan davalının ise dezavantajlı konumda olmamasıdır. Dava sonucunda kurulacak hüküm, davacı da dahil olmak üzere tüm ortakları aynı şekilde etkiler ve her bir ortak dava neticesinde elde edilecek haktan payı oranında yararlanır.
Davanın Tarafları ve Husumet
İzale-i şuyu davası, paydaşlardan veya mirasçılardan herhangi biri tarafından açılabilir. Davanın açılabilmesi için oy birliği aranmaz; tek bir pay sahibinin talebi yeterlidir. Ancak davanın geçerli bir şekilde yürütülebilmesi ve esasa girilebilmesi için tüm ortakların (paydaşların) davada taraf olarak yer alması zorunludur. Ortaklardan birinin vefat etmiş olması halinde, öncelikle o ortağın mirasçılık belgesi (veraset ilamı) temin edilerek tüm mirasçılarının davaya dahil edilmesi (dahili dava) gerekir. Tek bir ortağın dahi dava dışında bırakılması, yerel mahkeme kararının Yargıtay veya Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde usulden bozulmasına sebebiyet verir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca, ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Yetkili mahkeme ise, uyuşmazlığa konu olan taşınmazın veya taşınmazların bulunduğu yer mahkemesidir. Eğer dava birden fazla taşınmaza ilişkinse ve bu taşınmazlar farklı yerlerdeyse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde davanın tamamı açılabilmektedir. Konya merkez veya mülga ilçelerindeki gayrimenkuller için Konya Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.
Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
Mahkeme, dava konusu mal üzerindeki ortaklığı iki farklı yöntemle giderebilir. Kanun koyucu, öncelikle malın aynen bölünmesini (aynen taksim) teşvik etmiş, bunun mümkün olmaması halinde ise satış yoluyla ortaklığın giderilmesine hükmedilmesini öngörmüştür.
1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Ortaklardan birinin talebi üzerine mahkeme, dava konusu malın bölünebilir nitelikte olup olmadığını inceler. Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, niteliği ve paydaş sayısı dikkate alınarak parçalara ayrılması teknik ve hukuki olarak mümkünse aynen taksime karar verilir. Bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde, eksik değer alan tarafa para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanabilir. Özellikle tarım arazilerinde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda yer alan asgari tarımsal arazi büyüklükleri ve bölünemez parsel şartları dikkate alınır. Bu şartları taşımayan tarım arazilerinin aynen taksimi hukuken mümkün olmamaktadır.
2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Gayrimenkulün aynen bölünmesi imar mevzuatı, tarım kanunları veya fiziki durum sebebiyle mümkün değilse ya da aynen taksim halinde malın değerinde ciddi bir azalma meydana gelecekse, mahkeme malın açık artırma yoluyla satılmasına ve elde edilen bedelin payları oranında hissedarlara dağıtılmasına karar verir.
Satış kural olarak aleni (herkese açık) ihale yoluyla icra satış memurluğu kanalıyla gerçekleştirilir. Ancak tüm paydaşların dava sürecinde oy birliğiyle satışın yalnızca ortaklar arasında yapılmasını talep etmesi halinde, mahkeme ihalenin sadece hissedarlar arasında yapılmasına karar verebilir. Tek bir ortağın dahi dışarıya açık satışı talep etmesi durumunda, ihale halka açık olarak icra edilir.
Muhdesatın Aidiyeti İddiası ve Davaya Etkisi
Ortaklığın giderilmesi davalarında sıkça karşılaşılan en büyük hukuki engellerden biri “muhdesat” iddiasıdır. Muhdesat, bir taşınmazın üzerinde bulunan yapı, ağaç, bağ veya tesis gibi arzın bütünleyici parçası haline gelmiş ancak taşınmazın ortaklarından biri veya birkaçı tarafından meydana getirilmiş unsurlardır.
Dava sürecinde ortaklardan biri, taşınmazın üzerindeki binayı bizzat kendi bütçesiyle yaptığını veya ağaçları kendisinin diktiğini ileri sürebilir. Eğer diğer tüm ortaklar bu iddiayı mahkeme huzurunda kabul ederse, mahkeme bu beyanı esas alır ve satış tescilinde muhdesat oranını dikkate alır. Ancak ortaklardan biri dahi bu duruma itiraz ederse, Sulh Hukuk Mahkemesi taraflara Muhdesatın Aidiyeti Davası açmak üzere süre verir. Bu dava Genel Görevli Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır ve ortaklığın giderilmesi davası yürüten Sulh Hukuk Mahkemesi, Asliye Hukuk Mahkemesindeki davanın sonuçlanmasını bekletici mesele yapmak zorundadır. Bu durum yargılama sürecini uzatabilmektedir.
İzale-i Şüyu Davalarında Masraflar, Harçlar ve Vekalet Ücreti
Ortaklığın giderilmesi davalarının mali boyutu, diğer hukuk davalarından farklılık gösterir. Dava açılırken maktu harç ve gider avansı davayı açan paydaş tarafından karşılanır. Ancak yargılama giderleri, keşif harçları, bilirkişi ücretleri ve tarafların kendilerini vekil ile temsil ettirmeleri halinde doğacak olan vekalet ücreti, dava sonunda tüm paydaşlara payları oranında yükletilir.
Davanın neticesinde gayrimenkulün satışına karar verilmesi durumunda, satış bedeli üzerinden belirli oranlarda harç kesintileri (satış harcı) ve KDV ödemeleri doğmaktadır. Bu giderlerin ve vergisel yükümlülüklerin doğru hesaplanması, ihale sürecine katılacak tarafların mali planlaması açısından önem taşır. Taşınmazın değer tespiti için yapılacak keşiflerde, gayrimenkulün konumuna, imar durumuna ve piyasa koşullarına uygun bir bedel takdir edilmesi için bilirkişi raporlarına itiraz hakkının süresi içinde kullanılması sürecin kaderini belirleyebilir.
Sizler de konya miras avukatı veya konya izale-i şuyu avukatı şeklinde aramalar yapıyorsanız bizlerle iletişime geçebilirsiniz.